不動産担保ローンにおける担保の評価は厳しい?

分かる!不動産担保ローン

不動産担保ローンは必ずしも不動産の評価だけで融資が決まるわけではありません。設備投資の場合、事業の採算性も重視されることを記述します。

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不動産担保ローンで銀行などの金融機関が憂慮するのは、担保価値と将来の採算性の2点にあります。それらのポイントについて記述します。

不動産担保ローンにおける担保の評価は厳しい?

不動産担保ローンは、担保価値の高さだけで融資が決定されるわけではありません。

担保物件とあわせて設備投資後の事業計画・損益の見通しが大事になります。

2つのポイントを認識しましょう。

■コゲツキを出さないための厳しい評価。

銀行などの金融機関では、担保物件の評価に際して「路線価」などいくつかの指標をベースとしますが、最終的には「実勢価格」に基づかれます。

実勢価格とは、市場で実際に取引されている価格です。

金融機関は、コゲツキを出さない、取りっぱぐれにあわない、不良債権を生まないというのが大命題ですから、必然的に担保の評価も厳しくなります。

不動産担保ローンもまったく同じです。

■評価額は実勢価格の90%程度。

銀行は念には念を入れて、安全な融資先に間違いのないお金を貸し出しています。

そのため担保物件の評価にあたっては、実勢価格の90%程度をベースにし、それに景気動向指数を係数化するなどして最終的な評価額としています。

最初から10%を割り引いて評価し、その評価額の80%程度を融資額としています。

実勢価格が1000万円なら900万円が不動産担保ローンの際の評価額、その80%、720万円が融資額の上限となります。

実勢価格とは280万円の開きがあります。

■担保価値も大事ですが事業計画・採算性はもっと重要です。

不動産担保ローンの申込みに当たっては事業計画を完璧に!

手堅く融資するのが銀行で、それが不動産担保ローンでも同じというのは仕方のないことです。

しかし設備投資のための借り入れとなると、減価償却や収支、損益分岐点などが同時にチェックされます。

そこでそれらをベースにした事業計画を事前に作成しておき、不動産担保ローンの返済の確かさを示す必要があります。

どちらかというと銀行はその見通しについて厳しい目を向けます。